《说说最近我经手的三套房子》这个系列文章，石榴叔已经更新了八期，用真实的交易，给大家买房卖房带来一些启迪。
上一期是去年12月写的，时间过了4个月，市场发生了很多变化。我说的变化，并不是指量和价，而是心态，买家和卖家都变了。
下面这三个案例，充分说明了问题。
01
第一个案例是学区房。
今年小阳春，真正在市场掀起波澜的恰恰是学区房（还有低总价刚需盘），它也是推动很多城市成交单价强势反弹的主因。
一个月前，我专门写过一篇调查文章，叫《200万能买到什么样的房子？》，那篇文章阅读量很一般，但里面的数据其实很有参考价值。
当下楼市，除了北上深之外，大多数一二线城市，成交总价在200万以内的房子，占比都超过50%，个别省会城市甚至接近90%。
而这些成交房源里，主流成交单价大多在1.6万/以内，说明当前市场依然是刚需主导。
但学区房不一样，尤其是那些低总价的书包房，一直都属于抢手货。
逻辑很简单，控制投入，就是控制未来亏损。很多家庭买这类房子，就是上完学就卖，甚至上了学就卖。
所以这类房子的特点也很鲜明，总价低，单价高，不少突破4万，北京甚至还有卖到8万的。
学区房和普通住宅最大的不同在于，它有非常明确的交易周期。越临近落户截止时间，买方越焦虑，卖方越强势，而一旦截止时间过去，很多价格支撑就会瞬间消失。
这个案例的主人翁从去年6月份就开始看房子了，属于需求明确，铁了心要买的那种，对整个学片算是门清，之前看了好几家。
去年和我沟通过一次，他觉得学区房大趋势是一直跌，最晚买越便宜，所以不急，达不到心理价位坚决不出手。
今年1月份，有一套房子200万能成交，卖相也不错，好出租，中介撮合买卖双方已经坐下来谈了，但距离他心里价位还有5万，最后不欢而散。
谁知道春节之后，这类低总价房源的价格出现反弹，家长们似乎突然急了。之前那套，1月份最后以200万成交，同户型后来涨了3万多。
为什么会涨价？
第一，不占学位、愿意降价的房源越来越少。
第二，留给家长做决定的时间越来越少了，房主很清楚。
最后他入手了一套205万的单室套，同户型去年10月价格最便宜，只要194万。
这是非常典型的案例了。
很多人喜欢用普通住宅的思维去看学区房，最后往往会判断失误。因为普通住宅是“趋势市场”，而学区房还有“节奏市场”，尤其书包房，本质是学籍交易。
如果购买居住属性比较强，小区相对好的房子，我建议从6月份就要开始看，新房源多，选择多，有议价空间，装修不错，定价不离谱的现在都是抢手货。
另外，我还是建议最后一年再入手。虽然一二线城市，顶级学区房的溢价水分已经挤掉大部分（二线学区房的学区价值基本被否定）。
02
第二个案例是刚需。
非主城核心地段的房子，过去两年跌幅很大，尤其是一些开盘时被狠狠炒作的新房。
究竟跌了多少？有些接近50%。
房价下行时，往往是差房子先跌，中等房子随后跟上，最后才轮到好房子补跌。
当好房子调整到一定程度、开始显现性价比时，市场往往会先迎来一波成交修复，而那些产品力差、位置弱、缺乏接盘支撑的房子，后面仍会继续阴跌，但没有成交量支撑。
客户是外地人，在附近工作，之前租房住，下半年准备结婚，所以算是刚需的代表。
他选房的逻辑很典型，配套必须是看得见、摸得着的，位置尽量靠近板块核心，最好是成交活跃、市场认可度高的小区。
选的楼盘就不说了，也算是热点，小三房2024年高点时大概在280万左右，如今已经跌到180万上下，最近甚至还出现了一点小反弹。
他问过我一个问题，这个房子今年能跌到150万吗？
我觉得难，因为前期有投资客抛售，所以整个小区是超跌状态，只要还有稳定成交量托底，价格短期内就能先稳住。
上百套的挂牌量，如果成交量撑不住，还会继续跌，只是速度要慢很多很多，能承受的那种。
年内什么时候下手合适？我觉得9-11月，但新娘等不急了.....
就在他签约那天，有两家中介还给他发消息，说能以更低的价格说服房主成交......
所以说，房价下跌过程中，中介真的起到“重要”作用。
03
第三个案例是卖。
这个案例倒不复杂，房主买得足够早，所以哪怕放到今天卖，她依然是赚钱的。
当然，她自己的心态也比较好，看淡了房价的涨涨跌跌，都是纸面财富，后面这笔钱也会用于改善居住，她一直在看四代新房。
为什么我要把这个案例拿出来单独说呢？
是她挂牌之后遇到的那套“标准流程”。
某大中介反复劝她购买所谓的“美化服务”，甚至半明半暗地暗示，不买，就没有带看，没有流量，房子就很难卖。
结果呢？就算你花钱做了美化，后面等着你的，依然还是“建议降价”。
目前这个行情下，房子能不能卖掉，归根结底还是取决于你的价格，到底有没有竞争力，买家也会反复对比。
当你的房子的报价足够低，中介为了能开单，也会不遗余力的向客户推荐。
这套房子后来挂牌半个月就成交了，房主心态很好。
什么时候需要买美化呢？比如装修特别好。
过去这一个月，市场交易变得很活跃，至少从量上看是这样的。
我在“16号内参”里已经就几个热点城市单独写了文章分析，接下来还会写杭州、深圳、厦门。
每个城市的步调都有点不一样，但有一点可以确认，这一波行情真刚需仍然是绝对主力，刺激改善力度还不够，倒是今年上市的新房越来越有卖点。
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